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　　在中国式现代化推进和“十四五”规划收官的关键时期，从政府工作会议及党中央决策部署总结2025年不动产投资的新机遇。

　　2024年是实现“十四五”规划目标任务的关键一年，2025年则强调坚持“稳中求进、以进促稳、守正创新、先立后破，系统集成、协同配合”。在这一背景下，不动产投资机遇主要体现在以下四个方面：

　　中央经济工作会议将“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”作为明年九项重点工作的第一条。中国巨大的消费市场以及电商的持续发展维持了消费基础设施和仓储物流需求；消费品质提升、食品安全和医疗卫生继续激发冷链物流的需求。此外，在逐步实现全体人民共同富裕的时代，城镇化、老龄化、消费升级、服务创新将成为驱动中国经济和社会转型的重要趋势，带来租赁住房、城市更新、停车设施投资机遇；而“十四五”规划的“三大工程”则进一步为保障性住房的发展提供了稳定的政策环境。

　　一方面是科技地产需求的爆发，推动数据中心与智算中心成为新热点。中央经济工作会议将“以科技创新引领新质生产力发展，建设现代化产业体系”列为明年九项重点工作的第二条。“人工智能+”行动将带来海量算力需求，推动数据中心和智算中心的快速发展。随着5G、云计算、大数据和人工智能技术的普及，服务于科技创新的科技地产具备重要需求增长点。

　　另一方面高端制造业园区转型升级也带来新机遇。二十届三中全会提出加快推进新型工业化，培育壮大先进制造业集群，推动制造业高端化、智能化、绿色化发展。高端制造业园区从单一的生产功能向多元化功能转变，融合研发、办公、物流和生活配套等功能，形成产业生态圈。拥有先发优势产业聚集的高端制造业园区将迎来战略新兴产业的增量需求。

　　城市群、都市圈化是城市化发展的必然趋势和科学规律，尤其在城市化中后期，人口和产业聚集效应明显。二十大报告要求，以城市群、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局，促进区域协调发展。随着城市群一体化建设的推进，一线城市和区域核心城市的资产价值将进一步提升。贯彻党中央的决策部署，关注京津冀、长三角、粤港澳、成渝、长江经济带五大城市群的各类不动产投资机会，推动城市群一体化建设，将是未来投资布局方向。

　　REITs市场快速发展，截至2025年6月，已上市的REITs发行规模超过2000亿元，随着政策的支持，公募REITs的底层资产范围不断扩大，包括工业厂房、数据中心、新型消费基础设施等。资产类型方面，建议重点关注产权类REITs，包括工业厂房、数据中心等新基建类不动产以及保障性租赁住房、新型消费基础设施等需求稳健业态，以及价格低估的其他资产类型。作为保险资管机构，应积极参与Pre-REITs、私募REITs、战略配售及具备发行条件的项目投资，从多个环节参与REITs市场建设。同时，应积极探索保险资产支持计划创新，助力多层次REITs市场建设，推动保险资管REITs、保险资管类REITs发展。

　　一方面是宏观经济增速放缓、供过于求常态化、需求端结构分化，另一方面是快速城镇化进入尾声，不动产投资面临双周期调整的挑战。

　　投资性不动产主要服务于实体经济的办公、研发、差旅、消费等需求，需求端受宏观经济政策环境影响，供给端由于开发建设周期较长带来的滞后性，不动产市场中短期有较明显的周期性特征，整体上与宏观经济周期基本保持一致。

　　现阶段，不动产面临双周期调整。第一个周期调整是指宏观经济周期调整，经济的增长速度可能保持在相对较低的水平。需求端的机会一是消费体现出较强的韧性，二是新质生产力相关产业的发展，包括战略性新兴产业（新一代信息技术、新材料、新能源、高端装备、新能源汽车等）、未来产业（元宇宙、脑机接口、量子信息、人形机器人等）和出海的传统产业转型升级。

　　快速城镇化进程接近尾声，不动产进入存量市场。未来各业态供过于求成为新常态，需要市场逐渐消化， 精细化运营提升成为了业主的发力点。

　　根据办公（含研发类）、零售、数据中心、仓储物流、租赁住房的各子市场所处行业周期的不同，选择积极配置或防御配置。

　　整体来看，2024年办公楼市场仍处于深度调整期，写字楼及研发办公业态均延续供过于求的态势。需求方面，降本增效为导向的搬迁构成市场去化的主要来源，微观市场主体扩张动力不足，企业对续租的偏好更大，使得市场复苏进程不及预期；供给方面，供应市场在受疫情限制后持续放量，仅研发办公业态2024年前三季度全国新开园区项目数量就达到77个，供需失衡下预计办公市场去化压力仍将进一步上升。

　　具体到各办公子市场复苏势头分化明显。在城市之间，长三角城市群的恢复进程领先，而大湾区与京津冀地区呈现缓慢回暖趋势；在需求行业上，TMT、金融与专业服务业仍为主导需求，科技创新与产业升级对部分行业和项目的需求形成了一定托底。

　　租金仍呈现下跌趋势，以价换量仍为市场主流。由于市场供大于求局面愈发显著，企业对租金折扣高度敏感，2024年以来全国主要城市的租金普降，且整体降幅不断扩大。

　　作为ToC业态，零售市场的需求韧性更强，结合消费利好政策，零售业态呈现一定的复苏态势，但仍明显分化。需求端，经济的不确定性导致居民收入预期降低，消费复苏呈现结构性差异，“节假日经济”是刺激需求端回升的重要推手。从具体行业来看，餐饮、运动和娱乐行业的需求表现出积极的复苏势头，但耐用品和服饰消费的恢复却不及预期。供给端，2024年前三季度全国重点21城优质零售地产新增供应共计226.1万平方米，其中一线城市大体量优质项目集中入市，投资焦点回归一线。

　　消费客流的逐渐恢复带动商业租赁的活跃度提升，扭转疫情期间零售商业地产空置率持续上涨的格局。2024年三季度末全国重点21城优质零售地产市场平均空置率报10.1%，连续第六个季度环比下行。其中一线年以来低值，但非一线城市空置率回落缓慢或与年初持平。

　　作为数字经济核心基础设施，IDC持续高速发展：2023年我国数字经济规模53.9万亿元，2016-2023年复合增长率超过10%。根据DTZ预计，2024年中国内地数据中心行业市场规模将达到3,048 亿元、标准机架规模将突破1,000 万架，同比实现超过20% 的高速增长。

　　数据中心市场供需趋势趋向健康，一线核心机房资产和环一线超大基地型机房资产配置逻辑落地。如自2023年以来，大型互联网和云计算巨头均加大资本性开支（服务器+AI布局），一线城市IDC机房签约率超过80%。在IDC 公募REIT即将破冰发行情况下，一线核心机房和超大基地定制性机房资产投资价值加大。

　　•华北地区:北京和华北其他城市租金形成较大梯度。第一梯度为北京，按每KW含电的模式服务费为1,050-1,500/月/kw;第二梯度为河北各城市与天津，租金集中在860-1,270元/月/kw。华北地区签约率均在60%-80%。

　　•华东地区:整体片区租金水平相对比较高，其中上海为全国租金最高城市，服务费可达1,000-1,400元/月/kw。杭州、南京租金在910-1,140元/月/kw。其他环沪的非一线元/月/kw。各城市签约率均在55%以上。

　　•华南地区:形成两个租金梯队:广州、深圳为第一梯队，服务费在1,020-1,250元/月/kw;第二梯队为东莞、惠州、佛山，服务费在860-1,140元/月/kw。华南地区整体签约率在60%-80%。

　　•华中、华西地区：武汉作为网络节点之一，平均租金主要在910-1,140元/月/kw之间。成都和重庆作为川渝枢纽的数据中心集群地区，平均租金水平可达910-1,140元/月/kw。贵州特别是贵安新区是较多运营商在西南片区的超大型数据中心基地，服务费在680-800元/月/kw。华中华西片区整体的签约率在60-80%。

　　2024年全国物流地产市场供应量维持高位，但租赁活跃度整体表现却低于预期。2024年前三季度主要物流市场新增供应745万平方米，且预计2024年全年的新增供应将达到历史第二高的峰值水平；但前三季度净吸纳量共410万平方米，尽管呈现弱复苏态势但仍显著低于新增供应量，这使得整体仓储物流市场的空置率进一步上升，大部分业主采取以价换量策略，租金持续受到挤压，环比录得负增长。

　　2024年各区域主力需求来源呈现多样化。在京津冀地区，新租需求主要由第三方物流企业主导；在大湾区，主要需求来源于跨境电商龙头企业；而长三角地区新兴行业如光伏等的需求扩张显著。

　　2024年，在保障性租赁住房支持政策陆续出台后，租赁住房市场供应快速增加，同时多元化的租赁需求提升了市场活跃度，但需关注部分城市或区域供过于求的趋势。供给端，截至2024年三季度，开业房源和管理房源规模稳步提升，三季度末TOP30企业累计管理房源规模达176.7万间，市场化、保障房性质租赁住房持续入市。需求端，热点城市租赁住房需求保持旺盛，一线城市的经营表现更优，保障性租赁住房规模持续扩大，核心区域租赁住房空置水平仍在低位，非核心区域受供给冲击有所承压。

　　受到大幅新增供应的影响，市场租金上涨动力不足。受保租房大批量入市影响，租赁住房市场租金承压。

　　随着消费的逐步复苏和新型产业的持续发展，需求端工业厂房、租赁住房、购物中心和数据中心仍然有增长潜力；与此同时，根据业态供给端是否标准化，可以在供给差异化的业态中，例如数据中心、购物中心、生物医药产业园，发掘经营表现良好，具有差异竞争护城河的优质投资机会。

　　参考成熟市场的不动产资产配置经验，国际机构投资人不动产资产配置以投资性物业为主，即可以产生持续经营现金流的不动产，既包括写字楼、物流、商业、酒店、租赁住房等传统投资性物业类型，也包括养老公寓、学生公寓、医疗不动产、数据中心等新型资产类型。不动产的周期性特征与宏观经济波动密切关联，伴随每次危机的消退，投资性不动产市场都逐步恢复，投资收益率亦能够恢复到危机前水平甚至更创新高。而且，投资性不动产经营现金流稳定，适合长线资金配置。

　　结合各业态所处不同行业周期进行资产配置，建议积极配置处于复苏或即将进入复苏阶段的业态，包括商业、数据中心；保守配置处于下降或即将进入下降周期的物流仓储、生物医药产业园、通用研发产业园、办公、高标厂房及租赁住房。

　　以“积极配置新型基础设施资产及公募REITs、夹层/权益策略防御性配置强资产、持续配置固收/类固收项目”为核心策略。

　　综合考虑2025年度不动产投资机遇及2024年细分市场情况，借鉴成熟市场经验，制定2025年度不动产投资配置策略。

　　新型基础设施资产类别较为特殊，单一项目投资可能难以满足投资人对于当期收益要求，建议通过资产包的形式进行配置，利用多元化平滑组合收益。业态应属于公募REITs试点范围，可作为有效的退出渠道。预期IRR 6.5-10%。

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　　数据中心长期发展驱动力在于国内数字经济，尤其是产业数字化的高速发展，叠加人工智能AI爆发，国内IDC发展迎来了战略机遇期，在国内IDC REITs即将公开发行背景下，积极布局数据中心IDC赛道，有利于分享数字经济和公募REITs发展的红利。

　　•区位选择：布局北上广深及周边成熟数据中心市场（昆山&太仓、廊坊&怀来、东莞&佛山&韶关等）

　　在消费降级的背景下，购物中心整体经营规模实现增长， 商业模式将进一步集中于高端业态与基础型业态头尾两类。随着消费者对情绪价值的认可和追求，具有较强运营能力的购物中心将在存量深度运营时代脱颖而出，购物中心品牌运营商的赋能效应正逐步得到资本市场认可。叠加万象城、大悦城等优质购物中心REITs公开发行并受到资本市场追捧，购物中心已成为投资机构、房地产开发商和零售商青睐的投资标的。

　　•区位选择：选取一线和新一线城市主要商圈，新一线主要包含成都、武汉、杭州、南京、西安、重庆、苏州、青岛等

　　•阶段选择：聚焦已进入成熟运营阶段的物业，对于在租赁爬坡期的资产，应通过夹层结构提升投资安全性

　　投资性不动产市场具有周期性，宏观经济的波动和融资端的定向收紧亦伴随多元策略参与核心不动产资产的机遇。长期收益率的下降将对核心资产的价值带来支撑，目前一线城市部分核心资产交易资本化率超过5%，而长期银行贷款降至3%左右，对于核心资产投资已经形成明显正杠杆效应。应从资产端的基本价值角度作出投资决策，通过权益性投资具有性价比的核心资产。

　　投资租赁住房可有力发挥保险资金支持国家民生建设，且租赁住房稳定的收益率与保险资金追求长期稳定收益具有较高的匹配度，目前政策端对租赁住房支持力度大，市场供给与需求逐渐平衡，市场化租赁住房迎来稳定发展期。

　　•阶段选择：重点关注已经成熟的物业标的，关注市场上已成熟运营、产权清晰、设施良好的核心资产；择机关注开发类投资机会，与行业头部租赁住房共同投资租赁用地性质的保障性租赁住房

　　核心枢纽城市（一线城市及服务于一线城市的周边市场）整体抗风险能力相对较强，与险资的资金匹配度高，仓储物流下游租户相对集中，行业资源规模优势明显，必须绑定优质投资及运营平台共同投资。

　　新能源和智能汽车、半导体、信息技术及终端设备等为代表高新技术制造业的发展，逐渐成为经济和GDP发展的重要驱动力，使得产业园区成为不动产投资的重要方向。对于通用研发办公，由于供给规模大、互联网行业整顿等出现了一定下行压力，特定型研发办公、标准厂房仍为市场需求较为旺盛的业态类型。

　　•区位选择：应选择四大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝）的制造业节点城市进行配置，区位选址应聚焦于产业基础设施配套完善、战略性新兴产业聚集的国家级或优质省级开发区

　　•阶段选择：具备稳定租约的资产、有需求确定性改造增值机会的资产、具有成本优势的开发资产

　　整体市场供过于求，聚焦一线城市核心园区（如中关村、电子城和张江科学城等），谨慎关注广州和部分强二线城市（武汉、西安等）特定核心资产投资机会。资产应具备稳定的租约和现金流，或需求确定性很强的改造增值机会

　　在长期向好产业政策的引导下，创新人才聚集、产业链已具备成熟度、新增供应有限的核心区域将会持续受到生物医药企业选址的青睐。

　　•区位选择：位于北京、上海、广州、杭州、南京等生物医药行业聚集城市的核心园区，如昌平生命谷产业基地、张江科学城、成都医学城、杭州医药港等

　　•阶段选择：具备稳定租约的资产、有需求确定性改造增值机会的资产、具有成本优势的开发资产

　　监管近期政策不断释放积极信号，持续用力推动房地产市场止跌回稳，房地产市场出现了阶段性回稳。长期来看，本轮经济结构转型中房地产的行业地位有所调整，“高负债，高周转”的商业模式难以为继，未来经营稳健、产品力出众、现金储备充足的企业将有市场份额提升的机会，拥有更强资产管理能力的企业在增量市场向存量市场转型过程中将有更好的发展前景。

　　严格把控风险，以满足投资人基础配置要求为目标。选择财务稳健、公开市场评级稳定、内部评级符合投资要求的企业，特别是央/国企主体和经营稳健的头部房企作为融资业务的合作对象，主要以债权方式，包括CMBS、类REITs、保险债权计划和优先股等方式进行配置。

　　积极探索公募REITs上游配置机会，战略布局符合公募REITs上市要求和政策鼓励方向的Pre-REITs资产。发挥保险资金长久期优势，参与基础资产优质、估值合理的核心资产的战略配售。依托存量资产，作为原始权益人及资产管理人，发起设立公募或私募REITs产品，打造国寿REITs品牌。用好类REITs、CMBS、持有型不动产ABS等成熟度、标准度和流动性更好的交易所市场产品，审定基础资产的安全性和产生现金流的能力，积极寻找主体信用良好、底层资产优质、现金收益稳健的交易所市场产品配置机会。

　　1. 底层资产应位于一线及强二线. 项目所处行业应当具备一定发展成熟度，行业竞争格局相对稳定；

　　3. 项目估值水平不高于同类产品市场估值，收入及现金流测算参数设置合理，租户结构和租期安排应当具备可持续性;

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