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从“住有所居”到“住有优居”解构住房租赁产业“民生+经济”双轨发展范式
2025-06-21 
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返回列表共筑“好房子”，擘画“优居”新程，200+住房租赁前行者齐绘“价值共生”路线年住房租赁市场正处于“存量优化”与“品质升级”的转型节点——政策构建全周期支持框架，需求端向品质化跃迁，供给端通过机构化改造激活6000万套存量房潜力，而REITs扩容与多元资本入局则为行业注入可持续动力。当前，行业短期面临供需失衡与运营效率提升的挑战，但长期将向着“好房子”目标稳健发展。
以“向内变，向外为” 为主题，2025 年 6 月 19 日，文旅一站式服务
台-迈点在北京隆重召开“第十四届迈点品牌发展大会-中国住房租赁品牌论坛”。立足民生保障，预测未来趋势，剖新市场动态，紧扣品牌建设、金融资源、用户需求、资产盘活等焦点话题，全方位洞察行业发展脉络，挖掘创新维度，汇聚行业智慧，共谋提升市场力、品牌力、产品力、服务力之道，推动行业从“住有所居”向“住有优居”的高质量跃迁!
住房租赁品牌论坛现场。本届论坛汇聚了超200位来自住房租赁行业的领军人物、
领导、地产投资代表、行业研究人士以及媒体代表。华润置地、中海商业、华发优生活、郑州城发、雅诗阁、乐乎、百瑞纪、漫柏等从多元化视角切入，探寻住房租赁市场可复制路径及未来发展契机，致力于构建并持续提升品牌投资价值;千年舟、利华乐寓、戴德梁行、中联基金以及各地协会组织等积极赋能，携手促进行业向高效率、高品质全面进步。
裁罗钦在致辞中表示，当前住房租赁产业正处于高质量发展新阶段，期待行业同仁以“好房子”战略导引为契机，以存量盘活为抓手，以用户需求为圆心，共同书写 “住有优居” 新篇章!
数据是洞察行业、指引未来的灯塔。迈点研究院作为行业权威研究机构，其研究报告历来是市场发展的风向标。迈点研究院首席分析师郭德荣发布的《2024年
住房租赁品牌发展报告》揭示，当前住房租赁市场面临供需关系的进一步调整，市场竞争持续加剧，租金承受压力显著。市场投资意愿呈现出多元化但偏好集中的特点。多元化融资体系已日趋完善，展现出强劲活力与发展潜力。展望未来，住房租赁产业仍需秉持持续精进的热忱。
在住房租赁行业加速迈向高质量发展的关键阶段，市场化、品牌化运作机制已成为盘活存量资产、提升运营效能、满足多元需求的核心驱动力。面对存量房消化、资产
提升与复杂业态运营等共性挑战，行业领军企业正积极探索创新路径。郑州城发安居有限公司
经理陈显刚介绍，面对郑州市场存量房压力，公司灵活收储现房转保障房，开创性地联合头部租赁企业组建城市级运营团队，实现超20万套(含7.5万套公租房、12.6万套人才公寓)房源高效运营，该模式已获武汉等全国性平台借鉴。其“美寓”品牌以全屋智能装配式装修为核心，采用零醛材料，工期压缩至2-3周，并携手小米、华为打造智能样板间，实现房租水电按天核算。公司正构建“6+1”业务生态(郑好房/住/租/装/修/购+AI智能体)，打通租赁产业链条。
经理 陈显刚乐乎集团创始人CEO罗意指出，北京租赁市场规模超3000亿元(机构份额约900亿元)，西城区租金坪效达311.4元/㎡/月领跑全国。乐乎筛选资产的核心标准是“通勤便利”——紧邻产业区或地铁。通过开发管理、
管理、运营管理一体化服务，乐乎成功提升项目收益率26%，托管续签率高达80%。其创新推出三类合作模式：固定底租锁定成本、浮动底租联投(含BOT模式)平衡风险收益，以及特殊基金模式(无底租+改造增值+退出溢价)，有效盘活北京闲置资产。
破解土地、政策、运营难题的整租一体化方案。项目精准捕捉市场缺口——45㎡以下户型需求占比达70%，据此规划18万㎡空间，布局2346套白领公寓及多业态组合，并打造“街区+集中”商业满足青年社交需求。其“整租运营一体化”模式依托SAAS平台实现全场景管理，通过智能硬件联动保障安全。资金端创新引入REITs、ABS等工具，构建“政府补贴+银行融资+社会资本+村民入股”多元体系，以稳定租金流保障可持续性。
郑州城发安居、乐乎集团、百瑞纪集团的实践深刻表明：市场化、品牌化不仅是激活住房租赁行业潜能的关键钥匙，更是实现“住有优居”民生目标的坚实路径。
无论是国企主导的模式创新、社会资本的精细运营，还是社区业态的生态构建，其成功都依赖于对市场规律的深刻把握与资源的优化配置。而市场的高效运转离不开
活水的精准灌溉。如何在政策框架内更有效地引导和优化金融资源配置，撬动更大规模的社会资本参与，将是推动行业迈向高质量、可持续发展的核心命题。
研究委员会主席、IFFRE国际金融地产联盟常务理事张平、华润置地租赁住房事业部北京业务部总经理 孙雪鹏、戴德梁行估价及顾问服务部副董事 董一凡、中联基金投行委总监 杨地 (从左至右)华润置地租赁住房事业部北京业务部
经理孙雪鹏分享了其融资策略演变——早期依赖集团协同，后期区分重/轻资产项目。重资产项目注重退出闭环，积极利用开发贷政策，如年限延长、利率优惠等，并借力公募REITs政策构建“投融建管退”体系，搭建Pre-REITs平台;轻资产则更看重项目自身“造血能力”。他强调公募REITs的成功依赖底层资产运营质量与增长潜力，长租公寓REITs的周期穿越能力是其吸引力关键。推动更多项目达标需持续提升合规性、资本结构、运营能力及租户结构。戴德梁行估价及顾问服务部副董事董一凡指出，公募REITs强制
法估值(基于NOI)推动市场焦点从资产溢价转向运营收益稳定性与增长。目前已上市的8支租赁住房REITs表现亮眼，平均涨幅超60%，显著提升投资者偏好，相关大宗交易创近年新高。中联
投行委总监杨地肯定了公募REITs开闸、门槛降低、专项债等政策支持及资产-资金“双向奔赴”的良性循环。同时指出两大挑战：二级市场高溢价带来的未来回报压力与波动风险;政策扩容，如商改保、多渠道供地等带来的权属、尽调、估值新课题。中联提供全生命周期金融方案，坚持“以退定投”策略优化匹配。通过“一揽子”金融工具匹配发行人诉求(融资、降本、出表等)及“以退定投”策略反推前端标准，破解资金-资产匹配难题。行业专家的洞见深刻揭示了
政策落地与工具创新的关键作用，以及行业在拥抱机遇时需应对的精细化挑战，为优化资源配置提供了宝贵思路。
当住房租赁行业从“增量扩张”迈向“存量精耕”的关键转型期，产品力与服务力的深度革新成为破局同质化竞争、赢得租户青睐的核心引擎。面对新世代租客日益多元化的品质居住需求与情感连接渴望，行业亟需从空间设计、社群营造到服务生态进行系统
会长刘昕指出，市场正经历从“有屋住”向“住得好”的历史性转变，面对多元化的市场需求，唯有回归居住本质，以产品力为根基，通过空间设计革命、社群运营激活温度及数字化赋能+暖心服务，才能打造真正“以用户为中心”的解决方案。
裁韩富贵表示，破局行业痛点的关键在于从“收租思维”转向“服务思维”，构建“价值=功能价值+金融价值+情绪价值”新公式。基于此，漫柏创新推出“政府引导+漫柏投资+市场化运营”模式，专注盘活政府/国央企低效资产，解决其“缺定位、缺钱、缺运营”痛点，打造集“居住、社交、产业、配套、人才孵化”于一体的漫柏4.0人才社区。通过服务生态重构实现了政府、城市、运营方、青年人才的多方共赢。从用户需求精准解码到服务价值生态重构，两位专家揭示了如何以精细化、人
化的产品服务供给，满足新时代租客对“住得好”的深切期待，共同勾勒出行业升级的第二增长曲线。
住房租赁品牌论坛现场。当然，无论是精准的空间设计、有温度的社群营造，还是多方共赢的运营模式，其成功落地都离不开强大且敏捷的供应链支撑——从智能家居、环保建材到个
化家具配置，供应链企业如何精准响应租赁产品快速迭代与规模化定制的双重需求?面对集中式、分散式等多元住房租赁产品对供应链
的差异化需求，头部企业通过技术创新与模式重构给出破局之道。利华乐寓全国业务总经理文立夫提出“模块化重构”核心策略，将产品拆解为标准化构件，按场景灵活组合适配不同资产类型。该方案已服务超600个项目、覆盖40万+ 用户，并通过大运营数据反哺设计，从源头解决后端问题。其与中海合作的3.0项目及宝利装配式案例中，更实现12名工人单日完成20间房的颠覆性效率，大幅压缩改造周期。千年舟新材科技集团股份有限公司工装渠道客户部高级
监汪腾聚焦环保与成本平衡，以ENF级最高环保板材全系产品为基底，创新提出“生命周期场景化设计”——针对单身、家庭、养老等五大阶段收纳需求定制方案，通过标准化产品+优化设计提升板材利用率。在降本路径上，依托工业化量产降低基础板材成本，同时借力模块化设计+数字化赋能，实现个性化定制批量化生产，为租企提供高性价比选择。其核心在于与甲方建立“运营前置”新型合作关系，将用户需求与运营风险融入设计前端。同时，在行业全面迈入存量精耕时代的背景下，“漫柏模式”等成功案例虽已证明存量资产焕新的巨大潜力，但如何系统
破解改造标准、权属复杂、成本控制、长效运营等盘活难题，进一步释放存量价值?
华北区大区总经理张伟超、中海商业长租公寓管理中心总监、部门负责人张仁勋、华发优生活执行副总经理邵俊(从左至右)雅诗阁
华北区大区总经理张伟超以全球超千家物业运营经验开篇，指出破局关键在于 “产品多样性+成本控制” ——通过轻资产、加盟、重资产等多模式组合，依项目特性精准匹配客群与改造方案，以最小投入实现品牌升级。中海商业长租公寓管理中心总监、部门负责人张仁勋则以重资产逻辑破题，主张 “一策一议”业态组合 ——基于资本回报目标(如购物中心、长租公寓联动)，动态评估城市差异，坚持 “以退定投” 优选方案。华发优生活执行副总经理邵俊则前瞻性定位 “资产运营黄金时代” ，通过建立 五大产品线(青年公寓“华寓”、家庭社区“华庭”等)实现 “一盘一策” ，五年内成功转化230亿销售型资产为运营型资产并证券化。三位专家进一步聚焦运营赋能路径：张伟超创新长短租渠道融合，借会员体系细分客源，以多品牌矩阵激活全周期
;张仁勋提出“深度客群洞察” 法则，将中高端用户细分为35类，通过 “可变空间” 应对需求变迁;邵俊则推动产品迭代至灵活可变的3.0版本 ，首创 “服务式住宅” 模式——以运营能力为小业主提供资产保值服务，实现 “服务反哺价值” 的生态闭环。
当方法论探索走向实践深水区，一批以创新重塑行业边界的标杆企业正脱颖而出在当天晚上隆重举行的
租赁地产业 2024年度MBI研究成果发布盛典上，经过时间和市场考验的住房租赁企业品牌已经获得了行业的嘉奖。作为本届大会&盛典的战略合作伙伴，利华乐寓、千年舟、济南先投雅寓公寓、雄安商务服务中心公寓、陆家嘴乐居、方隅公寓、漫柏公寓、城投叮咚、北京金隅环贸国际公寓、东南青年汇、华发优生活、银丰Me公寓、绿城商用、中海长租公寓、新黄浦·筑梦城、联发尔寓共同参与和见证一年一度的行业荣耀时刻。
在此刻凝聚为行业前行的火种。他们以市场化破局重塑行业生态，以产品力革新定义居住未来，以金融巧思激活存量价值——每一座奖杯都镌刻着从方法论到实践场的跨越式突破。星星之火可以燎原，引航更多同行者躬身入局，在住房租赁的黄金时代共筑 “有温度、有品质、有未来” 的居住新图景。免责声明：市场有风险，选择需谨慎！此文仅供参考，不作买卖依据。
“自己要忙，老公也经常不在家，娃都是老一辈在带，实在太宠，大鱼大肉每天吃着，一回到我们自己家，孩子就开始挑食，西兰花不吃，拍黄瓜也不吃，就每天盯着外婆的红烧肉，一开始哄哄还能吃几口，最后干脆饭也不吃就回房间关着门了，我因为这个没少吼他，现在因为挑食亲子关系都紧张。”这是来自辽宁沈阳于妈妈的无奈，想不...
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