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　　克而瑞作为上海租赁市场的第三方观察者，一直致力于对市场做全方位、全样本的深度监测，截止2024年6月30日，共有165个品牌，944个集中式公寓门店，总计31万余套房源进入克而瑞的监测范围。

　　在对全样本数据进行分析后，我们发现在“十四五”即将收关的2024年，头部运营商尤其是本地国企运营商依然在享受R4租赁社区开业的规模红利，R4租赁社区的开业步伐仍然大踏步向前。

　　此外，有人欢喜则有必有人愁，与头部运营商产生鲜明对比的则是TOP50后的部分品牌已经处于发展停滞的状态，旗下门店虽然仍在运营但实际上已经长期没有租赁业务的拓展动作和能力。在讨论品牌榜单之前，我们先关注二季度的市场情况——

　　集中式公寓一直有依靠折扣优惠来吸引客户的营销动作，各个公寓品牌都会在各大营销节点如开工季、毕业季等争先恐后的推出折扣活动来吸引新客户入住，减少老客户转单。

　　以往针对新客户的优惠折扣，普遍是租金不变但提供免费租住时间的变相折扣形式，比如“签约12个月以上送1个月免租”、“租1年送1个月免租”、“送1个月免租券”。而对于老客户而言，明显优惠不如老客户，而且在年签的情况下，往往还要面临公寓的涨价。

　　截止2023年年底的统计数据显示，上海中心城区中，黄浦和静安的常住人口较2018年分别减少了14.4万和12.3万人，五大新城的人口导入工作也一直存在缺口，尽管2023年上海常住人口增加11.56万人，其中户籍人口增加10.5万，更多是由于落户政策的放宽导致的身份转变，实际人口增长情况并不尽如人意。

　　在这种情况下，集中式公寓规模的持续扩张必然将导致市场竞争压力加剧，也迫使各公寓品牌开始了新一轮的运营内卷。

　　今年毕业季，针对新客户的优惠折扣开始变为实际的租金优惠，例如“年租9.2折”、“年租免2月租金”，甚至还有品牌推出了自由还价促销活动。而针对老客户，品牌也给予了同新客户一样的优惠力度，不再区别对待。这些优惠折扣的力度提升，在一些自2017年开始就占据头部运营规模前十的老品牌之中显得特别明显。

　　租赁住房的运营活动存在周期性，类似传统住宅的金三银四，但是由于租赁住房普遍是持有型收入，对时间的精细计划和运营规模会显得更为重要，相信未来运营内卷的赛道将不仅仅是折扣力度的吸引和单纯的价格战，更需要客户池的构建和粉丝效应的培养。

　　在2024上半年的TOP50在营规模排名中，上海本地国企已经占据了23个席位，头部房企在营房源数超过11万套，随着R4社区的不断入市，国企进入头部梯队的趋势将更加显著。

　　国企在租赁市场持续展现强劲实力，稳居头部梯队，成为行业发展的重要支柱。凭借其稳健的经营策略、雄厚的资金实力以及良好的信用背书，国企在租赁业务中占据显著优势。未来，随着更多国企储备资产的落地，预计将有更多国企跻身头部梯队。

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　　二季度，入市项目数量较一季度有较明显提升，且有多个超大体量租赁社区入市，造成排行榜排名的一定波动。排行榜的头部TOP5排名依然稳固，公寓规模优势以及持续不断的拓店节奏让这些运营商稳居头部集团。

　　第一梯队的后部及第二梯队，以微领地青年社区、方隅公寓及招商伊敦公寓为代表的多个品牌在本季度出现了排名的快速爬升，主要是由于其在二季度内连续开业了多家中等乃至大体量租赁项目。

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　　：选定单个课题，研究方向可涉及租赁融投管退各个环节，以甲方关心的主题方向进行研究，例如15%自持方案研究、租赁市场竞争格局、存量非转居专题、大社区运营专题、REITS公募手段专题等方向

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