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　　因此，我们正在提供恒隆著名的活动，提供无法用金钱购买的体验来应对这种情况。在今天的市场中，人们追求折扣。

　　恒隆是进入内地较早的港资开发商之一，且专注于高奢产品线。最早开业的两个上海项目占尽天时地利先发优势，开局手握王炸。

　　选择了排名靠后的济南、无锡、大连。仅在2018年如梦初醒坚决杀入杭州，比较少见的城市正确，却又意气用事。

　　也就是这十余年，在北京、广州、杭州、成都，新鸿基、太古、华润、北京华联一步步在高端商业项目攻城略地。

　　2011-2018年，内地个人奢侈品市场处于平稳缓增的状态。在这个恒隆经常提及的所谓“熊市”，涌现了成都太古里、 南宁万象城、北京SKP、上海IAPM等现象级项目。

　　2018-2021年，由于疫情风控等原因，内地高端消费市场销售额暴涨，年平均增长率高达40%。

　　2022-2024年，市场有反复，2024年下跌近20%，这个阶段恒隆各项目营收基本维稳。

　　但市场规模相较于第一个阶段依旧是翻番；恒隆除上海项目外，外地项目又仍在“低位”，如果充分的利用了这波行情，不应该也不可以只是维稳，这些项目应该继续“爬峰”。

　　市场“慢牛”期，表现一般；市场暴涨期，只有一半项目受惠；市场有波动，马上失速。

　　从资管视角分析，恒隆广场的底色都不错，不是因为运营，而是因为布局早，拿地价格不高，

　　同步“发展中”的无锡恒隆广场，52万㎡总建面总投90亿元，地价仅11亿元；

　　。但作为长期投资，我相信一旦我们获得租户，一旦我们获得流量，一切都会好起来。

　　差不多同等规模（已落成部分）的无锡恒隆广场，开业10年后项目商业和写字楼的租金收入合计5.78亿。

　　单粗暴估算，运营净现金流6.4亿元需要营收至少做到9亿。杭州项目要实现9亿营收，笔者推测应该是在开业十年后了。

　　A：在投资物业完工之前，我们已经需要每六个月进行一次资产评估。因此，杭州恒隆的完工不会导致显著的估值变化。

　　2024年恒隆“股东应占纯利”大幅下降近12亿（港币）的一个重要原因是投资物业估值亏损，其中内地投资物业亏损8.51亿元（港币）。

　　杭百大、银泰、万象城已经在杭州高奢市场构建了高城坚墙，恒隆如何与之竞争？

　　恒隆在内地不止有商业，11个项目中有7个项目配置了写字楼，而且写字楼体量均较大，包含即将落成的杭州项目，写字楼总体量高达90余万㎡。

　　除杭州外，恒隆所进入的大连、沈阳、天津、武汉等城市写字楼平均月租单价均未超100。

　　其租金更加随行就市，且在运营和品牌端没有非常明显的护城河。尤其是二线城市写字楼，租金天花板有限，远低于重奢商场。

　　昆明恒隆广场写字楼体量仅比商场少1万㎡，2024年租金收入仅商场的46%；

　　无锡恒隆广场写字楼体量比商场多2万㎡，2024年租金收入仅商场的27%。

　　至于五个酒店，没有分析的必要。内地酒店资产，在资管歧视链的最底端，不可能算过来账。

　　恒隆每年的《致股东函》都会受到市场广泛关注，部分媒体誉为“地产界最清晰的人”。

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　　函中的格局和战略似乎并未传递在经营端，如不谋变，恒隆将“清醒”的错过一个时代。