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扩募势在必行东久REIT拟注入资产的调整与成色
2024-12-15 
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返回列表近期，东久REIT披露了拟进行扩募并新购入基础设施项目的最新方案及进展情况，拟实施扩募并新购入基础设施项目，具体包括东久（南通）智造园、东久（重庆）智造园一期，拟购入基础设施项目的资金来源为扩募资金。
值得关注的是，早在3月26日，东久新经济REIT曾披露将扩募并新购入项目。
彼时拟扩募购入的基础设施项目为东久（南通）智造园、东久（重庆）智造园一期、东久（重庆）智造园二期。
能够发现的是，此次披露拟购入基础设施项目资产已将东久（重庆）智造园二期剔除在外。
产城园区评论获悉，基金管理人本次拟购入基础设施项目为东久（南通）智造园、东久（重庆）智造园一期，建筑面积合计约为10.02万平米。
其中，东久（南通）智造园位于江苏省南通市通州区金新街道碧华路1199号，包括8栋工业厂房、1栋辅助房和1栋门卫，用地性质为工业用地，总建筑面积52531.34平方米。
具体来看，A1-A6栋为单层工业厂房，每栋建筑面积为5608.87平方米；A7栋为单层工业厂房，建筑面积为8257.79平方米；A8栋为单层工业厂房，建筑面积为10108.77平方米；配套用房分别为1栋双层辅助房及1栋双层门卫房。
东久（重庆）智造园一期则是位于重庆市渝北区龙兴镇天康路1号，包括7栋工业厂房和4栋配套用房，用地性质为工业用地，总建筑面积47656.06平方米。
具体为，A栋为单层工业厂房，建筑面积为5787.14平方米；B栋为单层工业厂房，建筑面积为6441.37平方米；C栋为定制单层工业厂房，建筑面积为12805.64平方米；D1-D4栋为单层工业厂房，每栋建筑面积均为5465.58平方米；配套用房分别为1栋泵房及水池、2栋单层门卫房和1栋单层垃圾房。
东久新宜并未透露项目具体运营情况，仅称拟购入基础设施项目分别位于江苏南通高新技术产业开发区和重庆两江新区内，区域内半导体、汽车、高端制造等产业基础雄厚、经济活力强劲，有利于基础设施项目持续稳定运营并争取实现保值增值。
据悉，基金管理人已按照相关法律法规对拟购入基础设施项目进行了初步尽职调查，初步认为相关基础设施项目符合《基础设施基金指引》《新购入基础设施项目指引》的有关要求。
“对我们来说，扩募势在必行。”东久新宜董事长兼首席执行官孙冬平曾公开表示。
在扩募资产储备方面，目前东久新宜在管项目超过130个，总建筑面积超1400万平方米，资产管理规模超1100亿元，覆盖仓储物流、生物医药和产业园区等多个新经济产品类型。
一位机构负责REITs业务人士曾对产城园区评论指出，中国REITs市场尚处起步阶段，在至少未来三年时间最核心的任务是规模拓展，市场会依托两条腿走路。
纵向便是聚焦扩募。今年厂房、保租房等项目等都启动了扩募，他认为从垂直视角来看市场也会逐渐增长。
从横向看，还有很多项目已经在申报、过会和审理，到今年末预计发行上市项目的数目会有比较明显的增长，相比过去几年的整体发行节奏可能变快。
若本次扩募并新购入基础设施项目顺利完成，东久REIT的基金份额将相应增加，同时拟购入基础设施项目将为基金提供额外的可供分配收入来源。
据了解，东久REIT目前底层资产由4个产业园组成，分别位于上海市及江苏省核心产业区的4处产业园：东久（金山）智造园、东久（昆山）智造园、东久（无锡）智造园、东久（常州）智造园。
四处均为标准厂房类的产业园资产，且坐落于长三角一体化区域，建筑面积合计约28.39万平方米，可租赁面积合计约27.83万平方米。
据东久REIT此前披露的中期报告，截至2024年6月30日，东久REIT持有的基础设施项目公司收入合计为5407.31万元，期内平均月末出租率为97.16%，期末出租率为95.73%，租金收缴率99.05%。
截至2024年6月末，整体签约率为100%，自2024年7月1日起4个基础设施项目整体出租率为100%。
东久REIT当前园区租户以信息产业、精密机械、高新材料和汽车装备等智能制造类行业为主，属于新兴产业集群及高科技特色产业园区。至期末，租户43家，主要行业集中在信息产业、精密机械、高新材料和汽车装备等领域。
本次扩募发行完成后，东久REIT的总资产和净资产规模将同时增加，抗风险能力将进一步增强。
数据显示，截至2024年6月30日，东久REIT的基金份额净值为2.9972元，基金份额总额为5亿份，基金合并财务报表（未经审计）资产合计17.24亿元，负债合计2.25亿元，所有者权益合计14.99亿元。
东久REIT表示，拟购入的基础设施项目均为产业园区资产，符合基金的投资策略，新老资产间的管理协同效应明显，并能产生规模效应，基金管理人的管理实施效率可得到提升。
另外，预计本次交易后将提高基金的净现金流分派率，基金规模的增加及新投资者的引入有助于进一步提升该基金二级市场的流动性，预计可形成良好的扩募试点示范效应。
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