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　　文/清华大学五道口金融学院硕士生导师、首都经济贸易大学金融学院特聘教授、国际信托与资产规划学会（STEP）全权会员（TEP）

　　不动产信托财产登记制度缺失是我国信托行业发展长期面临的制度障碍，北京市通州区的全国首单居民不动产信托财产登记实践案例为破解这一制度障碍提供了创新样本。本文从案例参与者的第一视角，通过分析通州案例的机制创新、制度创新路径，思考不动产信托在普惠金融与养老金融领域可能发挥的独特价值。

　　我国信托行业长期面临不动产信托财产登记制度缺失的掣肘，严重制约不动产信托业务发展。数据显示，截至2024年末，全国68家信托公司受托财产规模达27万亿元，但资产服务信托类别下的不动产信托仅数例。制度性障碍集中体现在以下三点：

　　一是产权归属的法律界定不清。此前，房产直接登记于信托公司名下，导致财产权属与信托本质要求产生错位。当信托公司面临债务纠纷或破产清算时，相关房产存在被纳入偿债资产的风险，实质上架空了信托财产的风险隔离功能。这种权属混淆不仅威胁受益人权益，更衍生出一系列法律争议。

　　二是房产交付过程烦琐。传统模式要求委托人将现金注入信托计划后再去购置其房产。但对于房产为主要家庭资产的普通家庭而言，这意味着须额外筹措过桥资金（成本约万元级）并承受至少一个月的操作周期，双重成本严重制约该项业务的普及。

　　三是税负压力过大。房产是登记在信托公司名下，但以法人主体持有房产导致房产受让环节的契税、持有环节的房产税、处置环节的所得税的税率均显著高于自然人持有模式。高企的税收成本进一步削弱了不动产信托的市场吸引力。这种制度性缺陷使得信托服务只能以资金类信托为主，长期困于“高净值俱乐部”，难以惠及普通家庭。

　　2023年11月18日，国务院在《支持北京深化国家服务业扩大开放综合示范区建设工作方案》批复中，明确将不动产信托财产登记机制作为金融服务业扩大开放的重要内容。批复指出：“在风险可控的前提下，探索建立不动产、股权等作为信托财产的信托财产登记机制。”这一表述为北京市开展不动产信托财产登记试点提供了顶层政策支持。

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　　2024年11月29日，北京市第十六届人民代表大会常务委员会第十三次会议修订通过《北京市优化营商环境条例》，其中第二十条明确规定“探索建立不动产、股权等作为信托财产的信托财产登记及相关配套机制”。这从地方立法层面为制度创新提供保障，直接推动了后续试点政策的落地。

　　2024年12月11日，国家金融监管总局北京监管局与北京市规划与自然资源委员会联合发布《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》。至此形成了“顶层设计+地方立法+实施细则”的三级制度架构，不动产信托财产登记试点工作正式开始。

　　2025年4月2日，国投泰康信托在通州区完成全国首单居民住宅不动产信托财产登记。“通州案例”是一个特殊需要信托。委托人是70岁的通州区居民某女士，受益人是委托人40岁的自闭症独子，受托人是国投泰康信托公司。信托财产是该女士自住的一处通州区房产。信托目的是用该房产为受益人提供居住场所、用未来房产处置后的资金为受益人支付终身照护费用。北京市道可特律师事务所担任信托监察人，依据信托合同行使监督权，维护受益人权益。委托人的近亲属分别作为第一、第二继受行权人。

　　“通州案例”中，委托人将价值数百万元的房产注入特殊需要信托，为自闭症儿子建立终身照护机制。该案例实现三大突破：

　　一是构建了权属登记的法定确认机制。不动产权证附注页现明确标注“信托财产”属性及专属信托编码，通过法定公示程序确立风险隔离效力。司法实践中，该标注既可作为法院审理物权纠纷的核心依据，也能有效警示潜在争议方，从根本上解决财产混同风险。